Tre ipotesi da verificare
Nel dibattito sulle locazioni turistiche ricorrono tre ipotesi principali. Le confronto con i dati disponibili.
L’onere della prova non riguarda solo la diagnosi del problema, ma anche l’efficacia della soluzione. Chi chiede interventi rilevanti dovrebbe poggiarli su evidenze empiriche coerenti, un meccanismo causale plausibile e risultati attesi verificabili — mostrando quante abitazioni tornerebbero davvero al residenziale, a quali condizioni e con quale effetto sulla popolazione. Questo non significa negare l’impatto delle LT né escluderne la regolamentazione: significa distinguerne il peso dalle altre cause e verificare che le misure producano i risultati dichiarati.
Questa analisi non è una difesa delle LT a oltranza: parte, anzi, da tre punti fermi condivisi anche da chi vuole regolarle:
01 — In sintesi
02 — Il fenomeno di lungo periodo
Il centro storico è passato da 174.808 abitanti nel 1951 a 47.625 nel 2025 (48.489 nel 2024): circa −73%. La discesa più ripida è degli anni Cinquanta–Sessanta — industrializzazione di Marghera e nascita di Mestre — decenni prima di Airbnb.
Popolazione residente — centro storico di Venezia, 1871–2025
Il marcatore indica l’avvio della diffusione delle locazioni brevi. La pendenza non cambia.
📽️ Due reperti d’archivio · 1964 · 1974
Due documenti d’epoca autorevoli confermano, sul piano narrativo, la curva qui sopra: i problemi di oggi non nascono con le locazioni brevi. Airbnb è del 2008 (in Italia dal ~2014); questi vengono da mezzo secolo prima.
① Istituto Luce – Cinecittà (1964) — cinegiornale «Turismo di massa o turismo di classe?», archivio audiovisivo storico dello Stato. Già allora: overtourism e mordi-e-fuggi (turismo organizzato 80-85%, sosta max 2 notti), turismo a basso valore aggiunto (un gondoliere: «un movimento di massa che per noi non rende molto»), autorità assenti, patrimonio «svenduto» (l’asta di Palazzo Labia). Servizio — Archivio Luce.
② «La Città» di Guido Vianello (1974) — documentario che affronta di petto il problema abitativo. Cinquant’anni prima, gli stessi argomenti:
Cosa dimostrano insieme: overtourism, caro-restauro, affitti alti, case vuote, acquisti «di prestigio» per uso stagionale e spopolamento demografico erano già presenti e discussi 50-60 anni fa, senza LT: tratti strutturali della traiettoria di Venezia. Cornice storica, non dato: testimonianze d’epoca; il documentario del 1974 ha un taglio militante (sindacale, pro-porto). I dati del 1972 sono coerenti con la serie Anagrafe del dossier. Video 1974 — YouTube.
03 — L’argomento decisivo
Se le LT fossero un acceleratore dello spopolamento, dopo il 2013–2015 la velocità di calo dovrebbe aumentare. Invece resta identica al periodo precedente — e la tendenza di lungo periodo rallenta da settant’anni.
Calo medio annuo del centro storico, per periodo
Abitanti persi in media ogni anno. Barra più lunga = spopolamento più rapido.
«Se un fenomeno dipende da più fattori (X, Z, K), la presenza di X e Z non autorizza a ignorare K.» Obiezione fondata, e la accolgo: le LT vanno considerate. Proprio per questo il passo giusto non è escluderle, ma misurarne il peso — e la misura mostra che, quando le LT compaiono, la velocità di calo non cambia: resta ~−750/anno, come nel quindicennio precedente. Un contributo delle LT resta possibile; ma se ne fossero una causa rilevante o un acceleratore dominante, dovrebbe apparire come un peggioramento riconoscibile della traiettoria — e nei dati aggregati questo segnale non compare. Chi sostiene un effetto importante deve perciò dimostrarlo e quantificarlo: l’ipotesi che le LT accelerino lo spopolamento resta da dimostrare, non da assumere.
04 — Il motore, oggi
Lo spopolamento attuale è demografico, non turistico. Dal 2007 al 2025 la città storica ha registrato molti più morti che nati — un saldo naturale di −9.882 che nell'era delle LT si è persino approfondito (−560/anno nel 2018–2025, contro −491 nel 2007–2017); il saldo migratorio con l’esterno, negli ultimi anni, è invece tornato positivo. Scomponendo l’ultimo decennio (2015→2025, −7.964 residenti: da 55.589 a 47.625) i motori del calo sono tre: il saldo naturale pesa per −5.562 (la causa maggiore, il 70%); il trasferimento verso la terraferma vale ancora −3.489 (44%) — si lascia l’isola per costo e comodità, non per le LT, la stessa dinamica già fotografata nel 1974 (§02); l’immigrazione dall’esterno recupera invece +1.087. In breve: Venezia non perde più residenti per fuga verso altre città — li perde per invecchiamento e per lo spostamento interno verso la terraferma.
Controprova: anche Mestre e la terraferma si spopolano e invecchiano — senza overtourism né LT. La causa è più ampia del turismo. Fonte: Comune di Venezia — Servizio Statistica.
05 — Il mercato immobiliare
Abitazioni di Venezia insulare, 2021
Nel 2021, 5.348 delle 17.094 abitazioni non occupate da residenti risultavano registrate come LT.
| Sestiere | 2006 | 2015 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Cannaregio Sud | 13–22 | 13–20 | 13,5–19,5 |
| Castello Est | 12–21 | 10–15 | 10–15,5 |
Nessuna impennata coincidente con le LT (diffuse dal 2014–15); in termini reali i canoni scendono. Già nel 2006 un 80 mq a Castello costava ~960 €/mese: il caro-affitti è precedente. Come leggere il dato: le quotazioni OMI sono intervalli orientativi per zona e tipologia (qui due zone campione), non un indice dei nuovi contratti firmati; dicono che non si vede un’impennata generalizzata, non che nessun singolo canone sia mai salito. Fonte: Agenzia Entrate–OMI, banca dati locazioni.
| Serie | Picco | Dopo |
|---|---|---|
| Prov. Venezia (OMI, 2004=100) | 118 ’07 | 105,5 ’21 |
| Italia (ISTAT, 2010=100) | 102 ’08 | 83 ’19 |
Il grande rialzo è 2004–2008, prima delle LT. Nel 2021 le quotazioni sono ancora sotto il picco 2007. Fonte: Agenzia Entrate–OMI, Statistiche regionali Veneto 2022; ISTAT IPAB.
Serie recente (idealista, prezzi richiesti, Comune): 2019 ~4.520 €/m² → 2022 ~4.382 (minimo) → 2025 ~4.877 → giu 2026 ~4.960. Piatti/in calo 2019–22, poi rialzo moderato 2023–26 (~+13% dal minimo) in linea col nazionale, non con un’accelerazione da LT.
Barron, Kung & Proserpio (Marketing Science, 2021, dati USA, metodo causale): +1% di annunci Airbnb → +0,018% affitti e +0,026% prezzi, e l’offerta totale di case non cambia (riconversione lungo→breve, non distruzione). Effetto reale ma piccolo: agire solo sulle LT interviene su una quota minoritaria del problema.
Conferma su dati italiani — Congiu, Pino & Rondi (J. Regional Science 65(2), 2025), metodo causale IV su Roma, Firenze, Milano, Torino, Napoli: +1 punto di densità Airbnb → +0,63% del prezzo/m². Nel campione, la crescita 2014–2019 vale +43,4 €/m² in cinque anni, ossia ~4.250 € su una casa media di 98 m² in cinque anni — con forte variabilità: dallo 0,6% di Roma al 7,7% di Torino. Reale ma marginale; dove i prezzi scendevano, Airbnb ha semmai mitigato il calo, non creato un boom. Lo studio esclude Venezia perché la sua geografia (quasi tutta «centro») non consente l’analisi centro/periferia: non permette quindi un’inferenza diretta sul caso veneziano — anzi, in un mercato molto turistico e a offerta rigida l’effetto potrebbe collocarsi sopra la media.
Prova inversa, sul versante della regolamentazione — Wachsmuth & St-Hilaire (Regional Studies 60(1), 2026), metodo causale (difference-in-differences) su tutte le aree urbane canadesi 2017–22: le norme principal-residence che riducono le LT fanno scendere i canoni, ma di poco — −1,7% il primo anno, −3,3% dopo alcuni anni. Due dettagli contano per Venezia: (1) il calo è trainato dalle case-intere dedicate stabilmente al turismo (−16,4%, contro −7,5% delle altre): la regolazione morde sull’uso turistico dedicato, risparmiando l’home-sharing occasionale — non il tetto indiscriminato sui giorni; (2) misura i canoni, non i residenti — conferma un effetto-prezzo piccolo e reale, non un ripopolamento.
Anche senza LT, l’affitto residenziale a Venezia rende poco: la resa lorda in città storica è del 3,6–5,2%, che al netto di manutenzione (a Venezia cara: restauro «di fondo» 2.000–2.500 €/m²), imposte, morosità e sfitto diventa bassissima. Togliere le LT non rende di per sé conveniente l’affitto lungo: le case tornano in vendita o restano chiuse, come già prima delle LT. Il nodo è la redditività strutturale, non l’esistenza delle LT.
La città storica non ha un mercato immobiliare congelato: nel 2024 ha registrato 824 compravendite residenziali (Agenzia Entrate–OMI, macroarea «Centro Storico e Giudecca»), il 21% dell’intero Comune — e non è un picco (699 nel 2019, 780 nel 2018). A fronte di ~800 case che cambiano proprietario ogni anno, le LT crescono di ~120–230 unità nette l’anno (Inside Airbnb / GeoIDS): una frazione del movimento. La gran parte delle case vendute resta residenziale o diventa seconda casa; solo una quota minore alimenta il turistico.
Da qui il punto sui prezzi: se le case abilitabili a LT non costano più di quelle che non lo sono (il confronto qui sotto), il mercato non capitalizza l’uso turistico nel prezzo di vendita. Azzerare le LT non smonterebbe quindi alcun «premio»: sui prezzi di vendita l’effetto atteso è trascurabile; sui canoni un effetto c’è, ma piccolo (Wachsmuth, §07). In nessuno dei due casi si otterrebbe il crollo dei valori che servirebbe a ripristinare l’accessibilità — né, di per sé, il ritorno dei residenti.
L’obbligo di fossa settica (§08) permette un confronto esplorativo (non una quasi-sperimentazione): un sottoinsieme di immobili del centro storico è di fatto escluso dall’uso LT — niente scarichi a norma, niente locazione turistica, e per l’uso turistico non è ammessa nemmeno la dichiarazione di «impossibilità tecnica». Se le LT fossero il principale fattore di prezzo, queste case dovrebbero valere sensibilmente meno.
Le case non abilitabili a LT non valgono sensibilmente meno: lo scarto (~8%) è dentro la normale varianza di localizzazione e qualità. Il mercato prezza posizione, piano, vista, stato ben più della «abilitabilità a LT» → è un indizio preliminare coerente con l’ipotesi che l’abilitabilità a LT non sia il principale fattore di formazione del prezzo — non una prova che togliere le LT lasci i valori invariati. Limiti: campione piccolo, prezzi richiesti, attributo non standardizzato — confronto esplorativo, non misura.
06 — Quante sono, e chi le gestisce
Non esiste una serie annuale coerente: le fonti contano oggetti diversi (annunci ≠ unità registrate ≠ civici). I punti solidi disponibili, con Inside Airbnb come serie primaria:
Annunci Airbnb nella città storica (Inside Airbnb)
Snapshot reali del dataset. Crescono le LT — ma affitti e prezzi (§05) non seguono.
Un limite uniforme di giorni inciderebbe su tutti gli immobili, ma con effetti diversi: penalizza soprattutto i piccoli proprietari, mentre i grandi property manager hanno maggiore capacità di adattamento. Se l’obiettivo è ridurre la concentrazione, lo strumento coerente è un tetto riferito al soggetto economico effettivo (immobili/posti-letto per gestore), con adeguate misure antielusive — non il limite dei giorni, che comprime il reddito del piccolo senza restituire case al residenziale.
07 — L’evidenza internazionale
È la domanda decisiva per qualunque proposta seria. Su un punto il dato è netto: ad oggi nessuna città che ha regolamentato ha visto tornare i residenti per effetto della stretta sulle LT. Sui canoni, invece, l’evidenza causale più solida (Wachsmuth & St-Hilaire, Regional Studies 2026) mostra un effetto reale ma piccolo — e ottenuto riducendo le case-intere dedicate al turismo, non l’home-sharing occasionale (coerente con un intervento mirato sull’uso estrattivo, non con il tetto indiscriminato, §06). Per un verdetto definitivo è presto — molte norme sono recenti — ma su un punto l’attesa non cambierà le cose: anche nello scenario più favorevole, l’entità dell’effetto resta piccola, perché la leva delle LT è, per sua natura, piccola — e riguarda i canoni, non il ritorno dei residenti.
In sintesi: limitare le LT è una leva minore. Nessuna città l’ha usata per ripopolare; sui canoni una regolazione che riduce le case-intere dedicate ottiene al più un calo modesto (−1,7% a un anno, −3,3% nel 2023: cresce nel tempo ma resta moderato), non la fine del caro-casa. Anche nel migliore dei casi le magnitudini note indicano un effetto piccolo. Le cause profonde del calo veneziano — invecchiamento e saldo naturale (§02–04), redditività strutturale dell’affitto lungo (§05) — restano intatte da qualunque tetto alle locazioni turistiche.
| Città | Misura | Annunci LT | Ripopolamento / affitti |
|---|---|---|---|
| New York | Local Law 18 (2023) | −90%+ | Affitti cittadini +8,1% dal 2023, ma STR ~1% dello stock → contatore sbagliato, non prova di fallimento; hotel +12,6% (domanda spostata) |
| Amsterdam | 30 notti (2019) → 15 dal 2026 | −54% | «+34% affitti» = fonte Airbnb, di parte; divieto di quartiere annullato dal giudice; leva vera = edilizia sociale |
| Barcellona | moratoria 2014 → azzeramento 2028 | in calo | Stretta ancora parziale; ripopolamento (contestato) da immigrazione; canoni/speculazione da altre leve (sotto) |
| Parigi | 120→90 notti (2025) | in calo | Legge 2025, troppo recente; leve parallele (controllo affitti, edilizia sociale, divieti energetici) rendono l’effetto LT non isolabile |
Barcellona è il banco di prova più severo — prima a muoversi, economia diversificata, ben più «facile» da ripopolare di Venezia — e la sua stretta è ancora parziale (azzeramento solo dal 2028). Se l’effetto non si isola nemmeno lì, difficilmente a Venezia sarà grande. Il punto non è «all’estero non funziona» (empiria troppo giovane): è che anche nello scenario migliore l’effetto atteso è modesto, mentre le cause del calo veneziano (§02–04, §05) non sono toccate.
A Barcellona convivono più misure. Tenendole separate, la leva che ha mosso affitti e speculazione non è la stretta sulle LT, ma il tetto diretto agli affitti e la regolazione dell’affitto stagionale.
La crisi abitativa di Barcellona è guidata da offerta strutturalmente insufficiente + forte immigrazione: fattori indipendenti dalle LT. I movimenti misurabili su canoni e speculazione coincidono con leve distinte dalla stretta LT (tetto agli affitti, affitto stagionale), peraltro contestate. L’effetto proprio della riduzione delle licenze non è isolato — l’attribuzione è incerta nei due sensi. Ciò che regge è il negativo debole: finora la sola stretta LT non mostra effetti misurabili e attribuibili, mentre il turismo resta ai massimi. E l’azzeramento vero è previsto per il 2028: oggi è un test di misure parziali.
Stesso schema: la stretta taglia gli annunci, ma un sollievo su affitti o ripopolamento attribuibile alla sola regolazione LT non è (ancora) isolabile; dove i canoni si muovono, agiscono in parallelo altre leve. Vale il quadro d’insieme del riquadro qui sopra.
Fonti §7: Catalan News; El Economista; Metropoli Abierta; Ajuntament de Barcelona; Skift; Viaempresa; Infobae; idealista; Público; Gallet Dreyer, Habitat Magazine e NYC OSE (New York); ShortTermRentalz e Airbnb Newsroom (Amsterdam); 56Paris e Fortune (Parigi). Riferimenti completi tra le fonti in calce.
08 — Due approfondimenti
Un regolamento comunale (art. 63 del Regolamento edilizio, in vigore dal 2020) impone, nel centro storico senza fognatura dinamica, la messa a norma degli scarichi con trattamento individuale — e per l’uso turistico non ammette la deroga per «impossibilità tecnica». Un sottoinsieme di case del centro è così di fatto escluso dall’uso LT. L’obbligo è vincolante e oggi effettivamente sanzionato, anche se l’applicazione è recente e non capillare.
È questo a rendere possibile il confronto esplorativo di §05: le case «non-LT» non valgono sensibilmente meno (~8% di scarto, dentro il rumore della varianza tra sestieri). Se le LT fossero il principale fattore di prezzo, dovrebbero valere molto di meno — non è così. Il confronto è coerente con l’ipotesi che l’abilitabilità a LT non sia il principale fattore di prezzo; non permette però di prevedere cosa accadrebbe ai valori dopo una limitazione generalizzata.
Prima di limitare, una misura seria deve dichiarare e prevedere:
Senza queste risposte si rischia di danneggiare un’economia reale — l’indotto e le centinaia di posti di lavoro di chi vive a Venezia grazie a questo settore — senza ottenere in cambio il ripopolamento.