Premessa
Tutti i numeri di questa pagina riguardano la città storica — i sei sestieri più Sant’Elena, Giudecca e Sacca Fisola — escludendo Lido, Murano, Burano, Pellestrina e le isole dell’estuario. È il luogo del dibattito sul ripopolamento, ed è lì che va misurato l’effetto di ogni intervento.
Fonte dei dati: Inside Airbnb, rilevazione giugno 2026 (con confronto dicembre 2021). Al momento della rilevazione la città storica conta 6.182 annunci gestiti da 2.710 host.
01 — Chi sono davvero
L’immagine del settore come pulviscolo di piccoli proprietari è solo metà del quadro. È vero che due host su tre hanno un solo annuncio — ma pesano per meno di un terzo dell’offerta. Il resto è in mano a chi gestisce più unità, e la parte alta è fatta di operatori professionali.
| Portafoglio host | Host | % host | Annunci | % annunci |
|---|---|---|---|---|
| 1 annuncio | 1.822 | 67,2% | 1.822 | 29,5% |
| 2–3 annunci | 559 | 20,6% | 1.266 | 20,5% |
| 4–5 annunci | 162 | 6,0% | 703 | 11,4% |
| 6–10 annunci | 101 | 3,7% | 740 | 12,0% |
| 11–20 annunci | 47 | 1,7% | 706 | 11,4% |
| oltre 20 annunci | 19 | 0,7% | 945 | 15,3% |
E la direzione è chiara. In quattro anni e mezzo il mercato è cresciuto, ma la crescita l’hanno catturata quasi solo i grandi gestori: i piccoli perdono quota.
| Indicatore | Dic 2021 | Giu 2026 |
|---|---|---|
| Annunci totali | 5.648 | 6.182 |
| Quota dei grandi gestori (6+ annunci) | 32,6% | 38,7% |
| Quota dei grandissimi (11+ annunci) | 20,3% | 26,7% |
| Quota della fascia piccola (2–3 annunci) | 23,1% | 20,5% |
167 gestori con 6 o più annunci controllano oggi il 38,7% dell’offerta della città storica (erano il 32,6%). È qui che si concentra il problema — e, come vedremo, è qui che un intervento è efficiente senza colpire le famiglie.
02 — I grandi gestori
Ai vertici della classifica non ci sono speculatori con cento case a testa: ci sono agenzie di gestione. È una distinzione che cambia tutto.
| Operatore | Annunci |
|---|---|
| Veniceapartment.com | 150 |
| Rent&Relax | 92 |
| Views on Venice | 86 |
| Easy Suite SRL | 82 |
| Wonderful Italy Venezia | 81 |
| Truly Venice | 72 |
| DolceVita Apartments | 42 |
| Palazzo dei Guardiani | 30 |
Veniceapartment.com non possiede 150 case: ne gestisce 150 per conto di altrettanti proprietari, spesso piccoli. Intervenire sui grandi gestori resta la leva più efficiente — pochi soggetti, quasi il 40% dell’offerta — ma non “libera” automaticamente il 40% delle case: dietro le agenzie ci sono molti proprietari diversi. Il vero patrimonio concentrato in poche mani è un sottoinsieme più piccolo, che questi dati non isolano: per distinguerlo serve l’incrocio con i dati catastali.
E non sono capitale in fuga. Tra i grandi gestori della città storica circa il 90% delle unità fa capo a operatori con sede nella provincia di Venezia; solo ~10% (14 host, 233 annunci) a gestori fuori provincia o esteri. Sono in larga parte aziende di zona — con dipendenti, uffici, fornitori — che a loro volta producono lavoro e indotto. Il problema non è la loro esistenza, ma casi specifici: gli edifici interi trasformati in finti alberghi e i pochi operatori davvero esterni.
03 — La vera linea di faglia
Il numero di appartamenti è solo un indizio. La differenza che conta è un’altra: chi gestisce di persona il proprio alloggio — e perciò vive vicino e ci campa contro chi lo affida a un’agenzia, perché è un investimento e abita altrove. Chi compra casa a Venezia solo per rendita non fa i check-in alle 23 né corre per una caldaia rotta: delega, e se perde una fetta di reddito poco gli importa. I dati mostrano proprio questa frattura.
| Fascia | % brand |
|---|---|
| 1 annuncio | 1,9% |
| 2–3 annunci | 4,1% |
| 4–5 annunci | 8,6% |
| 6+ annunci | 27,5% |
| Fascia | Venezia e dintorni | Fuori Veneto o estero |
|---|---|---|
| 1 annuncio | 44,6% | 22,5% |
| 2–3 annunci | 58,5% | 12,8% |
| 6+ annunci | 62,9% | 9,0% |
Tra i piccoli l’autogestione è la norma: il 98% dei mono-host è una persona, non un brand, e il gruppo più numeroso dichiara Venezia (44,6%, circa due terzi di chi indica un luogo). Il marchio d’agenzia compare davvero solo in cima, dove tocca il 27,5%. In breve: il piccolo che affitta è quasi sempre una persona che si gestisce da sé la casa — e, tra chi dichiara un luogo, in prevalenza veneziano; l’investitore che non ci vive si nasconde dietro l’agenzia, cioè nella fascia alta.
Ne segue che per un residente quella casa in autogestione è spesso ciò che gli permette di restare a Venezia, non un extra da limare a piacere: vale tanto per chi ne ha una quanto per chi ne ha due o tre. Due avvertenze oneste: circa un host su quattro non dichiara dove sta, e resta una minoranza reale di piccoli (~1 su 5 tra i mono) che gestisce da lontano; inoltre l’agenzia locale maschera il proprietario assente che ha dietro — perciò l’investitore non-residente lo deduciamo dalla struttura, non lo fotografiamo uno a uno.
04 — Quanto costa
Mettiamo i numeri. Il cuore «sociale» del settore — i piccoli autogestori, da 1 a 3 alloggi — conta 2.381 host per 3.088 annunci: la metà dell’offerta della città storica. Ecco l’attività economica che una chiusura indiscriminata spegnerebbe.
| Segmento | Host | Reddito host | Indotto territorio | Totale |
|---|---|---|---|---|
| Mono-annuncio | 1.822 | ~35–38 mln € | ~43 mln € | ~80 mln € |
| 2–3 annunci | 559 | ~22–27 mln € | ~27 mln € | ~50 mln € |
| Insieme (1–3 alloggi) | 2.381 | ~57–65 mln € | ~70 mln € | ~130 mln € |
Reddito degli host da notti vendute × prezzo (stima prudente ↔ modello ufficiale Inside Airbnb, 21.024 € per annuncio). Indotto = presenze × ~100 €/notte di spesa extra-alloggio (composizione CISET/Insula per il centro storico). In media circa 40.000 € di fatturato lordo a host (ante costi): non un arrotondamento, ma un’attività di lavoro.
Vale la pena essere precisi, perché non si perde tutto e non allo stesso modo. Il reddito dei proprietari (~57–65 mln) in buona parte non svanisce: si sposta su affitti per studenti e di medio termine (vedi §05), a reddito comparabile. Nemmeno l’indotto (~70 mln) si perde per intero: i turisti che non trovano la LT in larga parte restano a Venezia in hotel e continuano a spendere in bar, ristoranti e negozi (vedi §05). Si perde davvero la quota che rinuncia a Venezia o accorcia il soggiorno, la spesa di prossimità che un ospite d’albergo o uno studente non replica allo stesso modo, e i posti di lavoro dell’ecosistema degli affitti brevi (agenzie, pulizie, manutenzioni) — che in una monocoltura turistica non hanno un altro settore che li assorba.
Il danno vero, insomma, colpisce soprattutto i posti di lavoro dell’ecosistema e la parte di indotto che non si sposta in hotel, non tanto i proprietari: è reale, ma va nominato con precisione — non «tutti i 130 milioni» — anche perché non tutti i 2.381 host, ricordiamo, dipendono al 100% da qui (vedi §03).
05 — Cosa succederebbe davvero
La domanda che quasi nessuno pone: dopo la stretta, che fine fanno i turisti e gli appartamenti? L’esperienza delle città che hanno regolamentato dà due risposte nette — e nessuna delle due è il ripopolamento.
La voglia di visitare Venezia non dipende da dove si dorme. A New York, con la Local Law 18 (2023) gli annunci brevi sono stati tagliati di oltre il 90%: effetto sull’accessibilità delle case nullo (erano ~1% dello stock), effetto certo sui prezzi degli hotel — +12,6% in due anni, il triplo della media statunitense. La domanda turistica non sparisce: passa all’hôtellerie, spesso di proprietà esterna.
È il punto che il conteggio degli annunci nasconde: un annuncio cancellato non è una casa restituita a una famiglia. Dove si è misurato, lo sbocco principale è l’affitto di medio termine (30+ giorni) e per studenti, non il contratto residenziale stabile.
Venezia è città universitaria (Ca’ Foscari, IUAV) e il mercato lo conferma: una stanza singola in centro storico va oggi ~670–740 €/mese. Un appartamento affittato a stanze rende un reddito comparabile a quello turistico, con molta meno gestione. Conseguenza logica: una stretta sulle LT non produrrebbe case per famiglie residenti, ma affitti per studenti e soggiorni di medio termine. Si cambia il tipo di ospite temporaneo — dal turista allo studente — non si ripopola la città di residenti stabili.
Casi internazionali: Dossier LT §07 e ricerca interna sugli host dopo le restrizioni (New York, Barcellona, Amsterdam, Parigi). Prezzi stanze: portali immobiliari, 2026.
Ne segue la conclusione scomoda: una chiusura non riporta le famiglie e non allevia l’overtourism. Sposta i turisti negli hotel e trasforma gli affitti brevi in affitti per studenti. Può anche essere un esito accettabile — ma va chiamato col suo nome, non «ripopolamento».
06 — La conclusione
C’è chi risponde a tutto questo: «sarà anche imperfetto, ma da qualche parte bisogna cominciare — meglio poco che niente». È l’argomento che sembra saggio e invece è il più pericoloso, perché scambia il fare qualcosa con l’ottenere qualcosa.
Nel caso delle LT, «poco» e «niente» non sono le uniche opzioni. Una stretta indiscriminata sui piccoli non è «poco di buono»: è un danno certo senza un beneficio dimostrato. Mette a rischio fino a ~130 milioni di economia reale e il reddito di migliaia di famiglie veneziane — i 2.381 piccoli autogestori — e in cambio non riporta un solo residente né toglie un solo turista: le case chiuse diventano semmai stanze per studenti — non case per famiglie — e i visitatori passano agli hotel. «Cominciare da qui» significa cominciare dal bersaglio sbagliato.
Cominciare si può e si deve — ma con la mira giusta: azione forte e mirata sui finti alberghi (interi edifici sottratti alla città) e sui pochi operatori davvero esterni; ai gestori di zona, invece, chiedere un ritorno alla città — un contributo a chi ci vive — non la chiusura; e accompagnare, non colpire, i piccoli che ci lavorano. È la direzione del documento di proposte.