Premessa
Tutti i numeri di questa pagina riguardano la città storica — i sei sestieri più Sant’Elena, Giudecca e Sacca Fisola — escludendo Lido, Murano, Burano, Pellestrina e le isole dell’estuario. È il luogo del dibattito sul ripopolamento, ed è lì che va misurato l’effetto di ogni intervento.
Fonte dei dati: Inside Airbnb, rilevazione giugno 2026 (con confronto dicembre 2021). Al momento della rilevazione la città storica conta 6.182 annunci gestiti da 2.710 host. Metodo e definizioni dei dati.
01 — Chi sono davvero
L’immagine del settore come pulviscolo di piccoli proprietari è solo metà del quadro. È vero che due host su tre hanno un solo annuncio — ma pesano per meno di un terzo dell’offerta. Il resto è in mano a chi gestisce più unità, e la parte alta è fatta di operatori professionali.
| Portafoglio host | Host | % host | Annunci | % annunci |
|---|---|---|---|---|
| 1 annuncio | 1.822 | 67,2% | 1.822 | 29,5% |
| 2–3 annunci | 559 | 20,6% | 1.266 | 20,5% |
| 4–5 annunci | 162 | 6,0% | 703 | 11,4% |
| 6–10 annunci | 101 | 3,7% | 740 | 12,0% |
| 11–20 annunci | 47 | 1,7% | 706 | 11,4% |
| oltre 20 annunci | 19 | 0,7% | 945 | 15,3% |
E la direzione è chiara. In quattro anni e mezzo il mercato è cresciuto, ma la crescita l’hanno catturata quasi solo i grandi gestori: i piccoli perdono quota.
| Indicatore | Dic 2021 | Giu 2026 |
|---|---|---|
| Annunci totali | 5.648 | 6.182 |
| Quota dei grandi gestori (6+ annunci) | 32,6% | 38,7% |
| Quota dei grandissimi (11+ annunci) | 20,3% | 26,7% |
| Quota della fascia piccola (2–3 annunci) | 23,1% | 20,5% |
167 gestori con 6 o più annunci controllano oggi il 38,7% dell’offerta della città storica (erano il 32,6%). È qui che si concentra il problema — e, come vedremo, è qui che un intervento è efficiente senza colpire le famiglie.
02 — I grandi gestori
Ai vertici della classifica non ci sono speculatori con cento case a testa: ci sono agenzie di gestione. È una distinzione che cambia tutto.
| Operatore | Annunci |
|---|---|
| Veniceapartment.com | 150 |
| Rent&Relax | 92 |
| Views on Venice | 86 |
| Easy Suite SRL | 82 |
| Wonderful Italy Venezia | 81 |
| Truly Venice | 72 |
| DolceVita Apartments | 42 |
| Palazzo dei Guardiani | 30 |
Veniceapartment.com non possiede 150 case: ne gestisce 150 per conto di altrettanti proprietari, spesso piccoli. Intervenire sui grandi gestori resta la leva più efficiente — pochi soggetti, quasi il 40% dell’offerta — ma non “libera” automaticamente il 40% delle case: dietro le agenzie ci sono molti proprietari diversi. Il vero patrimonio concentrato in poche mani è un sottoinsieme più piccolo, che questi dati non isolano: per distinguerlo serve l’incrocio con i dati catastali.
E non sono capitale in fuga. Tra i grandi gestori della città storica circa il 90% delle unità fa capo a operatori con sede nella provincia di Venezia; solo ~10% (14 host, 233 annunci) a gestori fuori provincia o esteri. Sono in larga parte aziende di zona — con dipendenti, uffici, fornitori — che a loro volta producono lavoro e indotto. Attenzione però: la sede dice dove ricadono lavoro e indotto della gestione, non chi possiede gli immobili — per quello serve il catasto. Il problema, comunque, non è la loro esistenza ma il fenomeno: gli edifici interi trasformati in finti alberghi e la proprietà concentrata di beneficiari assenti (la sede fuori provincia è un indizio, non il criterio).
03 — La vera linea di faglia
Il numero di appartamenti è solo un indizio. La differenza che conta è un’altra: chi gestisce di persona il proprio alloggio — e perciò vive vicino e ci campa contro chi lo affida a un’agenzia, perché è un investimento e abita altrove. Chi compra casa a Venezia solo per rendita non fa i check-in alle 23 né corre per una caldaia rotta: delega, e se perde una fetta di reddito poco gli importa. I dati mostrano proprio questa frattura.
| Fascia | % brand |
|---|---|
| 1 annuncio | 1,9% |
| 2–3 annunci | 4,1% |
| 4–5 annunci | 8,6% |
| 6+ annunci | 27,5% |
| Fascia | Venezia e dintorni | Fuori Veneto o estero |
|---|---|---|
| 1 annuncio | 44,6% | 22,5% |
| 2–3 annunci | 58,5% | 12,8% |
| 6+ annunci | 62,9% | 9,0% |
Tra i piccoli i dati sembrano suggerire che l’autogestione sia la norma: il 98% dei mono-host è una persona, non un brand, e il gruppo più numeroso dichiara Venezia (44,6%, circa due terzi di chi indica un luogo). Il marchio d’agenzia compare davvero solo in cima, dove tocca il 27,5%. In breve, il quadro che i dati suggeriscono: il piccolo che affitta è quasi sempre un profilo personale (non un’agenzia) e, tra chi dichiara un luogo, in prevalenza veneziano; l’uso da investimento, gestito da lontano, si addensa invece nella fascia alta, dietro le agenzie.
Se dietro quel profilo personale c’è davvero un residente, quella casa in autogestione può essere parte di ciò che gli permette di restare a Venezia, non un extra da limare a piacere. Ma il dato va preso per quello che è: Inside Airbnb mostra profili, nomi e località dichiarata — non la residenza anagrafica, non la proprietà dell’immobile, non la reale dipendenza economica del titolare. Un nome personale non esclude co-host o gestione organizzata; una località dichiarata non è una residenza; un profilo non coincide per forza col proprietario. Per accertare residenza, proprietà e dipendenza dal reddito servirebbe l’incrocio con dati anagrafici, catastali e fiscali, che qui non abbiamo. Restano poi due limiti dichiarati: circa un host su quattro non indica dove sta, e una minoranza reale di piccoli (~1 su 5 tra i mono) gestisce da lontano. L’investitore non-residente, insomma, lo deduciamo dalla struttura dei dati — non lo fotografiamo uno a uno.
04 — Quanto costa
Mettiamo i numeri. Il cuore «sociale» del settore — i piccoli autogestori, da 1 a 3 alloggi — conta 2.381 host per 3.088 annunci: la metà dell’offerta della città storica. Ecco l’attività economica che una chiusura indiscriminata metterebbe in gioco: in parte andrebbe persa, in parte riallocata (sotto).
| Segmento | Host | Ricavi lordi host | Indotto territorio | Totale |
|---|---|---|---|---|
| Mono-annuncio | 1.822 | ~35–38 mln € | ~43 mln € | ~80 mln € |
| 2–3 annunci | 559 | ~22–27 mln € | ~27 mln € | ~50 mln € |
| Insieme (1–3 alloggi) | 2.381 | ~57–65 mln € | ~70 mln € | ~130 mln € |
Reddito degli host da notti vendute × prezzo (stima prudente ↔ modello ufficiale Inside Airbnb, 21.024 € per annuncio). Indotto = presenze × ~100 €/notte di spesa extra-alloggio (composizione CISET/Insula per il centro storico). In media circa 40.000 € di fatturato lordo a host (ante costi): non un arrotondamento, ma un’attività di lavoro.
Bisogna distinguere due piani, perché confonderli è disonesto in entrambe le direzioni.
Sul piano della città, buona parte di questi ricavi non svanisce: l’appartamento continua a produrre reddito da locazione — studenti, lavoratori, medio termine — e quella spesa resta nell’economia locale. Anche l’indotto non si perde per intero: chi non trova la LT in larga parte resta a Venezia in hotel e continua a spendere (vedi §05). A livello aggregato il valore in gran parte si sposta, non si azzera.
Sul piano del singolo proprietario, invece, non esiste alcun «reddito comparabile». Un bilocale che come LT fattura 40–70 mila € lordi l’anno, affittato lungo o a studenti ne fa 14–17 mila. Anche mettendo tutto a parità — al netto: la LT paga piattaforma o agenzia, utenze, pulizie, biancheria, usura da turnover e una tassazione più pesante (cedolare 26% contro il 21%, o il 10% concordato dell’affitto lungo), mentre nella locazione residenziale i costi a carico del proprietario sono minimi — il divario si restringe ma non sparisce: resta dell’ordine di 1,5–3 volte. E per il piccolo autogestore quel margine è anche il compenso del proprio lavoro: chiudendo la LT perde insieme una rendita e un’attività. Il colpo, per lui, è reale e non piccolo.
La sintesi onesta è dunque doppia: a livello di città gran parte dei 130 milioni si sposta e si redistribuisce, non si brucia — contro chi agita «130 milioni persi»; a livello del singolo piccolo proprietario la perdita è concreta e pesante — contro chi la liquida come un arrotondamento. Resta infine un effetto distributivo: il valore che non si perde non resta dov’era — migra dagli host agli alberghi, da migliaia di famiglie a pochi gruppi, sempre più spesso esteri.
05 — Cosa succederebbe davvero
La domanda che quasi nessuno pone: dopo la stretta, che fine fanno i turisti e gli appartamenti? L’esperienza delle città che hanno regolamentato dà due risposte nette — e nessuna delle due è il ripopolamento.
La voglia di visitare Venezia non dipende da dove si dorme. A New York, con la Local Law 18 (2023) gli annunci brevi sono stati tagliati di oltre il 90%: effetto sull’accessibilità delle case trascurabile a scala cittadina (erano ~1% dello stock), e un rialzo dei prezzi degli hotel coerente con lo spostamento della domanda — +12,6% in due anni, il triplo della media statunitense (correlazione forte, non prova causale isolata). La domanda turistica non sparisce: passa all’hôtellerie, spesso di proprietà esterna.
È il punto che il conteggio degli annunci nasconde: un annuncio cancellato non è una casa restituita a una famiglia. Dove si è misurato, lo sbocco principale è l’affitto di medio termine (30+ giorni) e per studenti, non il contratto residenziale stabile.
Venezia è città universitaria (Ca’ Foscari, IUAV) e il mercato lo conferma: una stanza singola in centro storico va oggi ~670–740 €/mese. Un appartamento affittato a stanze rende un reddito comparabile a quello turistico, con molta meno gestione. Conseguenza logica: una stretta sulle LT difficilmente produrrebbe case per famiglie residenti: una parte migrerebbe verso studenti, medio termine, seconde case o vendita, solo una quota al residenziale stabile. Si cambia il tipo di ospite temporaneo — dal turista allo studente — non si ripopola la città di residenti stabili.
Casi internazionali: Dossier LT §07 e ricerca interna sugli host dopo le restrizioni (New York, Barcellona, Amsterdam, Parigi). Prezzi stanze: portali immobiliari, 2026.
Ne segue la conclusione scomoda: una chiusura non riporta le famiglie e non allevia l’overtourism. Sposta i turisti negli hotel e trasforma gli affitti brevi in affitti per studenti. Può anche essere un esito accettabile — ma va chiamato col suo nome, non «ripopolamento».
06 — La conclusione
C’è chi risponde a tutto questo: «sarà anche imperfetto, ma da qualche parte bisogna cominciare — meglio poco che niente». È l’argomento che sembra saggio e invece è il più pericoloso, perché scambia il fare qualcosa con l’ottenere qualcosa.
Nel caso delle LT, «poco» e «niente» non sono le uniche opzioni. Una stretta indiscriminata sui piccoli non è «poco di buono»: è un danno certo senza un beneficio dimostrato. Mette a rischio fino a ~130 milioni di economia reale e il reddito di migliaia di famiglie veneziane — i 2.381 piccoli autogestori — e in cambio non c’è evidenza che riporti un numero significativo di residenti né che riduca materialmente i flussi turistici: le case chiuse diventano semmai stanze per studenti — non case per famiglie — e i visitatori passano agli hotel. «Cominciare da qui» significa cominciare dal bersaglio sbagliato.
Cominciare si può e si deve — ma con la mira giusta: azione forte e mirata sui finti alberghi (interi edifici sottratti alla città) e sulla proprietà estrattiva concentrata; ai gestori di zona, invece, chiedere un ritorno alla città — un contributo a chi ci vive — non la chiusura; e accompagnare, non colpire, i piccoli che ci lavorano. È la direzione del documento di proposte.