Chi ci abita, e come tornarci

01 · Il punto di partenza

Una città che si svuota e invecchia, senza una periferia in cui espandersi

Venezia è unica perché è di fatto priva di periferia: o sei nella città storica, o sei altrove. Questo rende la residenzialità un problema tutto suo. La città storica ha perso quasi tre abitanti su quattro — dai 174.808 del 1951 ai 47.625 del 2025 — e chi resta è sempre più anziano: gli ultrasessantacinquenni sono il 33,1% dei residenti (media italiana 23%), e ogni 100 ragazzi sotto i 15 anni si contano 391 anziani. Più della metà dei nuclei — il 55,9% — è composto da una sola persona, spesso anziana. Non è solo spopolamento: è soprattutto «degiovanimento». (Comune di Venezia, Servizio Statistica, serie 1871-2025.)

L'esodo non è mai stato solo demografico: è di sostituzione. Già l'indagine COSES sui «cambi di residenza» del 2004-2008 fotografava una città che perde famiglie e anziani e attrae in cambio persone più giovani, più istruite e occupate — ma che «non riesce a trattenerle quando le esigenze abitative spingono a cercare offerte diverse». Non manca il potere attrattivo: manca la casa. Il caro-affitti veneziano, come mostra il dossier dati, è strutturale: i costi di restauro «neanche da paragonare» con la terraferma spingono i canoni a livelli che i redditi locali non reggono — un meccanismo che esisteva molto prima delle locazioni turistiche e che nessun tetto agli affitti brevi, da solo, scioglie.

02 · La diagnosi

Il patrimonio pubblico c'è. È vuoto.

La prima leva non richiede di costruire nulla: richiede di rimettere in uso ciò che lo Stato già possiede. Negli ultimi trent'anni Comune, ATER, Regione e IPAV non sono stati inattivi — hanno pubblicato bandi, avviato programmi europei, finanziato manutenzioni. Ma il sistema non è riuscito a trasformare gli investimenti in un aumento netto degli alloggi abitabili e assegnati. Il collo di bottiglia veneziano non è la selezione della domanda: è la disponibilità materiale di alloggi ristrutturati.

Il dato che quasi mai viene pubblicato con continuità è anche il più importante — il saldo netto: alloggi effettivamente locati a fine anno meno quelli locati all'inizio. A Venezia quel saldo è nettamente negativo.

In sette anni gli sfitti sono cresciuti di 583 unità e i locati sono scesi di circa 670. Nello stesso periodo (2020-2024) ATER ha concluso 175 interventi, ma a fine 2024 erano attivamente in recupero soltanto 23 alloggi — di cui 12 nella Venezia insulare, ancora in progettazione. Il presidente di ATER ha stimato in circa 500 gli alloggi sfitti del solo centro storico e in circa 53 milioni di euro il fabbisogno per recuperarli: un ordine di grandezza, non un inventario certificato. Recuperare un alloggio nella città d'acqua costa molto più che in terraferma — per i 12 alloggi insulari in cantiere si stimano oltre 131.000 € ciascuno.

Non è solo un problema ATER. Anche il patrimonio IPAV (587 abitazioni nel 2021, 569 in città storica) vede crescere lo sfitto — da 57 a 82 alloggi tra il 2020 e il 2022. E il confronto europeo è impietoso: dove l'edilizia pubblica copre oltre il 20% della domanda locativa (Parigi, Vienna, Amsterdam) funziona da calmiere dei canoni; in Italia è ferma a circa il 4%, a Venezia all'8% — e per giunta in dismissione.

04 · Le sette priorità

Cosa serve, in ordine, perché il patrimonio pubblico torni ad abitare

Sintetizzano ciò che la ricostruzione 1996-2026 indica come mancante. Non richiedono nuova edificazione: richiedono un sistema che tenga.

• 1 · Inventario pubblico annuale e unitario di Comune, ATER e IPAV, distinto per ambito territoriale.
• 2 · Indicatore obbligatorio del saldo netto degli alloggi locati, non solo interventi o stanziamenti.
• 3 · Fondo pluriennale per la rotazione, per recuperare gli alloggi appena riconsegnati.
• 4 · Programma straordinario per gli sfitti del centro storico, dove il cantiere costa di più.
• 5 · Separazione contabile e politica fra ERP e social housing: entrambi necessari, ma per domande diverse — il social housing non è ERP e non può sostituirlo.
• 6 · Accordo operativo vincolante fra Comune, ATER, IPAV, Regione e Insula, con interventi, responsabili, costi e scadenze.
• 7 · Revisione dei grandi progetti sospesi (su tutti l'Ospedaletto): finanziati con tappe verificabili, oppure si riconosca che la proroga non è una politica abitativa.

05 · La domanda aperta

Chi vogliamo che venga a vivere qui, per fare cosa?

Rimettere alloggi sul mercato serve a poco se non si risponde alla domanda a monte. La città storica non tornerà a riempirsi di famiglie numerose come nel 1951: quel mondo è finito. Ma può attrarre studenti, ricercatori, giovani lavoratori, professionisti della conoscenza in un mondo iperconnesso dove l'auto non è più indispensabile — se offre casa, funzioni e servizi.

È il ponte verso la Parte III: senza botteghe, lavoro e un tessuto economico che non sia solo turismo, nessuna politica della casa basta a trattenere chi la casa la trova.