Premessa di metodo
Il dibattito veneziano fonde in un’unica parola d’ordine — «regolare le LT» — due obiettivi diversi, che richiedono strumenti diversi e hanno probabilità di successo diverse. Tenerli separati è la premessa di qualunque proposta seria.
Riportare ordine nel settore ricettivo: contrasto all’abusivismo, parità con gli alberghi, mano ferma sugli eccessi (finti alberghi e operatori esterni) e un contributo alla città dai gestori. Qui le LT sono il problema giusto, e una buona regolamentazione produce risultati reali e misurabili.
→ è la Parte I.
Qui le LT sono una leva minore: agire solo su di esse non riporta residenti, perché le cause del calo sono strutturali — invecchiamento e saldo naturale, redditività dell’affitto lungo. Serve un orizzonte molto più ampio.
→ è la Parte II.
Ogni misura deve dichiarare prima: quante case tornerebbero al residenziale, di che tipo e a quale canone, chi verrebbe ad abitarle, quale risultato atteso misurabile produce e come si verifica, e cosa dicono i casi esteri su quella specifica misura. Una proposta che non regge a queste domande è un ragionamento di principio, non una politica.
01 — Gli obiettivi
Una regolamentazione delle LT ha senso se punta a risultati che le LT possono effettivamente produrre. Ecco gli obiettivi dichiarati, ciascuno con il suo indicatore verificabile.
| Obiettivo | Perché è quello giusto | Indicatore verificabile |
|---|---|---|
| Legalità / fine dell’abusivismo | Gli annunci irregolari o non registrati falsano il mercato e sottraggono gettito: le norme applicate solo a chi è già in regola restano inefficaci. | CIN attivi ↔ unità operanti; gettito imposta di soggiorno; % annunci senza codice. |
| Parità con gli alberghi | Gli hotel sostengono oneri (antincendio, classificazione, personale, controlli) che i «finti alberghi» LT eludono. | N. di edifici interi a uso turistico riqualificati come ricettivi. |
| Un contributo alla città dai gestori | La gran parte dei gestori è di zona — dà lavoro e indotto (circa il 90% delle unità dei grandi operatori fa capo alla provincia). Non va colpita: le si chiede di restituire qualcosa a chi in città ci vive. La stretta forte resta ai casi estrattivi. | Contributo dei gestori destinato alla residenza; quota di adesione. |
| Stop ai finti alberghi | Interi edifici trasformati di fatto in strutture ricettive sottraggono alla città funzione urbana e residenza: è qui, e sulla proprietà estrattiva concentrata (più unità per stabile, beneficiario assente), che serve la mano ferma. | N. di edifici monouso riqualificati o vincolati; unità estrattive concentrate regolarizzate. |
| Gettito per la città | Parte del valore prodotto dal turismo può finanziare la residenza, ad esempio il restauro dell’ERP. | € reinvestiti nel patrimonio pubblico. |
La base urbanistica per limitare e condizionare l’uso turistico degli immobili (art. 37-bis, anche differenziata per aree omogenee) è solida. Vanno invece sottoposti a verifica legale specifica, e non presentati come già avallati dalla Corte, il trattamento differenziato in base alla sede dell’operatore e l’introduzione di un contributo obbligatorio per unità gestita: sono difendibili come indirizzo politico, non come automatismi giuridici.
Non perché non conti — è l’obiettivo di tutti — ma perché nessuna misura sulle LT lo produce in modo dimostrabile. Promettere ripopolamento da una norma sulle locazioni significa fissare un obiettivo che la norma non può raggiungere: è la premessa di ogni futura accusa di «fallimento». Il ripopolamento è la Parte II, ed è un problema molto più grande.
02 — Le misure, in ordine di priorità
È la misura a più alto rapporto risultato/costo, e va fatta prima di qualunque altra: un settore fuori controllo non si regola, perché ogni tetto o vincolo colpirebbe solo chi è già in regola, premiando chi è in nero.
Cosa. Incrocio automatico delle banche dati già esistenti — CIN, registro regionale L.R. 11/2013, imposta di soggiorno, dati delle piattaforme (l’esposizione del CIN negli annunci è già obbligatoria), utenze e anagrafe. Ogni annuncio senza CIN valido o con dati incongruenti genera una segnalazione automatica.
Perché ora. I dati della control room indicano un abusivismo diffuso: se confermato, significa che oggi il Comune non controlla e non rende effettive le norme che già esistono. Non serve una legge nuova per far rispettare quelle attuali.
È il cuore della proposta, e parte da un dato: la gran parte dei gestori è di zona. Circa il 90% delle unità dei grandi operatori fa capo alla provincia di Venezia — aziende con dipendenti, uffici e indotto locale. Non sono capitale in fuga, e non vanno demolite. Perciò la logica si sdoppia: ai gestori di zona si chiede un contributo alla città; la mano ferma — cambio di destinazione d’uso e riconversione a residenziale — si riserva ai casi davvero estrattivi, individuati dal fenomeno e non dalla provenienza: gli edifici interi trasformati di fatto in alberghi e la proprietà concentrata di un beneficiario assente (più unità nello stesso stabile).
Il criterio resta oggettivo — numero di unità e posti-letto per nucleo, non i giorni: verificabile con le banche dati nazionali, non aggirabile. Le proprietà personali e delle società partecipate dal nucleo fanno cumulo. La logica è a scaglioni: nulla ai piccoli, sola formalizzazione alla micro-impresa familiare, un contributo ai gestori di zona più strutturati, la mano ferma agli edifici monouso e alla proprietà estrattiva concentrata.
| Chi | Dimensione in LT | Cosa gli si chiede |
|---|---|---|
| A · Piccoli locatori | fino a 2 unità | Nulla oltre il codice fiscale. È l’integrazione di reddito che permette a un residente di restare in città. |
| B · Micro-impresa familiare | 3–5 unità, di zona | P.IVA e impresa a conduzione familiare, residenza nel Comune. È lavoro autonomo vero: si formalizza, non si grava. |
| C · Gestori di zona strutturati | 6+ unità, sede in provincia | Un contributo alla città (sotto). Nessuna riconversione forzata: tengono le loro unità. |
| D · Finti alberghi e proprietà estrattiva concentrata | edifici monouso · beneficiario assente, più unità per stabile | Mano ferma: cambio di destinazione d’uso (finti alberghi) e riconversione al canale residenziale garantito (Misura 1-bis). |
Un limite dichiarato del criterio — e come lo risolviamo. La sede del gestore è un indicatore imperfetto: il gestore spesso non coincide con la proprietà — un’agenzia veneziana può amministrare case di proprietari assenti, un gestore di fuori può curare la casa di un veneziano. La sede individua bene dove ricadono lavoro e indotto della gestione (dipendenti, uffici, fornitori), non la provenienza del capitale immobiliare. Per questo ciò che fa scattare la mano ferma non è la provenienza, ma il fenomeno: edificio monouso, concentrazione di unità nello stesso stabile e titolare effettivo (beneficial owner) assente — accertabili con l’incrocio catastale e le visure (la logica della Misura 0 → Se chiudono, §02). La sede fuori provincia resta al più un indizio secondario, da confermare col fenomeno, non un confine politico a sé — anche perché è la scelta più prudente sul piano UE: un trattamento più severo fondato principalmente sulla sede dell’impresa sarebbe esposto sulla libera prestazione dei servizi (le restrizioni devono essere non discriminatorie, giustificate da un interesse pubblico e proporzionate).
Il «contributo alla città» ha due forme, che possono sommarsi:
È la parte che fa la differenza fra una riconversione che produce case chiuse e una che produce affitti veri. Chi deve riconvertire — un finto albergo, una proprietà estrattiva concentrata — o chi sceglie di farlo volontariamente non affitta al privato — con il rischio morosità e la trafila che oggi lo dissuadono — ma al Comune, o a un’agenzia comunale per la casa, che garantisce il canone, seleziona l’inquilino, riscuote e si assume il rischio. In cambio, uno sgravio.
Non è un’invenzione. È il modello già operativo di Milano Abitare (agenzia del Comune di Milano) e analoghi a Bologna: fondo di garanzia che copre fino a 18 mensilità di morosità, selezione dell’inquilino, contratto e certificazione, più i benefici fiscali del canone concordato.
Lo «sgravio sul compenso» ha due livelli. La cedolare secca al 10% sul canone concordato è già legge nazionale — il Comune la eredita, non deve inventarla; lo sgravio IMU (Misura 2) è invece la leva che il Comune ha in mano.
Il cambio di destinazione d’uso dei finti alberghi e i limiti alla concentrazione ricettiva rientrano nel potere che l’art. 37-bis del DL 50/2022 (emendamento Pellicani, conv. L. 91/2022) attribuisce al solo Comune di Venezia: fissare «limiti massimi e presupposti per la destinazione degli immobili residenziali ad attività di locazione turistica breve», nel rispetto di proporzionalità, non discriminazione e rotazione, e con riguardo per chi ha una sola unità (coerente col favore per i piccoli locatori). Il contributo a carico dei gestori poggia invece sulle leve fiscali e regolatorie del Comune. La Corte Costituzionale n. 186/2025 ha confermato che vincolare la destinazione d’uso e imporre obblighi alle attività ricettive è legittimo — non viola gli artt. 41 e 42 Cost. — quando persegue l’utilità sociale di limitare l’overtourism e «garantire un’offerta sufficiente ed economicamente accessibile di alloggi». Il canale garantito è solido perché volontario e già esistente (Milano Abitare).
Il punto da maneggiare con prudenza è l’obbligo secco di «locare a residenti», e ancor più di locare al Comune: costringere un privato a concludere un contratto tocca l’ordinamento civile (competenza statale) e sfiora la requisizione. Per questo la proposta è costruita come limite + incentivo, non come costrizione: sopra-soglia quelle unità non possono più essere LT (puro limite, coperto), e per usarle il proprietario sceglie tra un uso non-turistico e il canale garantito, reso così conveniente da essere l’opzione razionale. Stessa sostanza, fianco molto meno scoperto.
Il bastone senza carota produce sfitto e vendite, non residenti: a Venezia l’affitto lungo rende circa il 3,5% lordo — «come i BOT», ma con rischio e manutenzione. Bisogna rendere conveniente ciò che si obbliga a fare. Ai proprietari che destinano unità a residenziale a canone concordato — in proprio o tramite il canale garantito (Misura 1-bis) — uno sgravio IMU significativo (nell’ordine del −40%) sulle unità vincolate, estendibile a chi lo fa volontariamente. Lo sgravio IMU è la leva comunale; si somma alla cedolare secca al 10% sul canone concordato, già prevista dalla legge nazionale.
Gli edifici interi con tutte o quasi le unità a uso turistico, gestiti di fatto come strutture ricettive, devono assumerne la destinazione d’uso e i relativi obblighi (antincendio, classificazione, autorizzazioni, personale). È l’unico caso in cui il cambio di destinazione d’uso ha senso: non applicato al singolo appartamento del piccolo proprietario, ma al paralbergo mascherato.
03 — Cosa non proporre
La campagna «Alta Tensione Abitativa» propone concessione comunale a un singolo appartamento per proprietario, limite di 120 giorni (riducibile a 90), oltre i quali cambio di destinazione d’uso. La respingo, con lo stesso criterio che applico alle mie proposte.
In sintesi. L’A.T.A. sbaglia leva (i giorni invece della concentrazione) e obiettivo (vende come ripopolamento ciò che non lo produce). La proposta qui sopra usa la leva giusta — le unità per nucleo — per l’obiettivo giusto: equità, legalità, un contributo alla città e mano ferma solo sui finti alberghi e sugli operatori esterni.
04 — La domanda vera
La domanda vera non è «come riduciamo le LT», è: chi vogliamo che venga a vivere stabilmente a Venezia, per fare cosa, a quali condizioni? Finché non c’è una risposta — nemmeno un sondaggio serio è mai stato fatto — ogni misura sull’offerta rischia di non incontrare alcuna domanda. E i segnali di domanda debole esistono: 293 domande ammesse a un bando ATER a canone agevolato in centro storico non sono un «bagno di folla» — un dato che va letto con i suoi limiti (dipende da offerta, requisiti e canoni del bando), ma che non segnala certo una domanda in eccesso per una politica di ripopolamento.
Credere che creare offerta generi domanda. A Venezia la casa è un bene di lusso su mercato internazionale: liberare case non fa automaticamente scendere i prezzi né arrivare abitanti — negli anni ’80–’90 interi palazzi restavano chiusi, con un mercato residenziale già asfittico.
05 — La leva vera
Le tre direzioni strategiche, in ordine di peso.
È la causa profonda per cui le case non tornano al residenziale: l’affitto lungo rende quanto un titolo di Stato, ma con rischio, sfitto e manutenzioni più care che in terraferma. Finché è così, togliere le LT produce vendite e case chiuse, non affitti. Le leve possibili — da studiare — sono fiscali (IMU e cedolare differenziate) e di garanzia: agenzie per la casa sul modello di Milano e Bologna, che si interpongono tra proprietario e inquilino garantendo contro la morosità.
Il turismo è oggi quasi l’unico business possibile — la pandemia l’ha dimostrato — ed è a basso valore aggiunto. Riportare lavoro qualificato — cultura, ricerca, industria verde a Marghera, servizi — è la condizione perché qualcuno con reddito voglia e possa vivere qui. Senza lavoro non c’è residenza, con o senza LT.
Vivere a Venezia richiede una motivazione forte — «bella, ma non ci vivrei» circola da decenni. Dipende da scuole, sanità, trasporti, manutenzione urbana: non dal prezzo delle case soltanto.
06 — L’orizzonte
L’unica prospettiva strutturale che riesco a immaginare è una città più ampia e policentrica, costruita attorno alla laguna e non divisa rigidamente tra «centro storico» e «terraferma»: una venezianizzazione della gronda lagunare, tenuta insieme da trasporti rafforzati. Non è una misura, è un orizzonte — e richiede un approfondimento autonomo. Ma serve a spostare il discorso da «difendere gli ultimi residenti del centro» a «progettare la città lagunare dei prossimi trent’anni».
È un’idea discussa: c’è chi preferisce rafforzare i trasporti senza l’ambizione della gronda. La propongo come direzione da approfondire, non come tesi chiusa.
07 — Il metodo
Vale per queste proposte come per quelle altrui. Prima di attuare, dichiarare:
E impostare le politiche come esperimenti seri: assunti verificati prima, protocollo di test, risultati attesi dichiarati, verifica dopo. Non «secondo me funziona, da qualche parte bisogna cominciare»: così si rischia di danneggiare un’economia reale — l’indotto e le centinaia di posti di lavoro veneziani legati al settore — senza ottenere in cambio il ripopolamento.
E a chi obietta che «sarà pure imperfetto, ma da qualche parte bisogna cominciare — meglio poco che niente»: nel caso delle LT «poco» e «niente» non sono le uniche opzioni. Una stretta indiscriminata sui piccoli è un danno certo senza un beneficio dimostrato — cancella reddito e indotto di centinaia di famiglie veneziane e non riporta un solo residente. Cominciare si deve, ma dalla concentrazione, non dalla famiglia con due alloggi. Abbiamo messo i numeri di quell’economia reale — chi sono le LT della città storica e quanto costa spegnerle — in una pagina a parte.
L’analisi dei dati