Premessa di metodo
Il dibattito veneziano fonde in un’unica parola d’ordine — «regolare le LT» — due obiettivi diversi, che richiedono strumenti diversi e hanno probabilità di successo diverse. Tenerli separati è la premessa di qualunque proposta seria.
Riportare ordine nel settore ricettivo: contrasto all’abusivismo, parità con gli alberghi, freno alla concentrazione speculativa. Qui le LT sono il problema giusto, e una buona regolamentazione produce risultati reali e misurabili.
→ è la Parte I.
Qui le LT sono una leva minore: agire solo su di esse non riporta residenti, perché le cause del calo sono strutturali — invecchiamento e saldo naturale, redditività dell’affitto lungo. Serve un orizzonte molto più ampio.
→ è la Parte II.
Ogni misura deve dichiarare prima: quante case tornerebbero al residenziale, di che tipo e a quale canone, chi verrebbe ad abitarle, quale risultato atteso misurabile produce e come si verifica, e cosa dicono i casi esteri su quella specifica misura. Una proposta che non regge a queste domande è un ragionamento di principio, non una politica.
01 — Gli obiettivi
Una regolamentazione delle LT ha senso se punta a risultati che le LT possono effettivamente produrre. Ecco gli obiettivi dichiarati, ciascuno con il suo indicatore verificabile.
| Obiettivo | Perché è quello giusto | Indicatore verificabile |
|---|---|---|
| Legalità / fine dell’abusivismo | Molte LT si reggono solo perché lavorano in nero: l’abusivismo falsa il mercato e sottrae gettito. | CIN attivi ↔ unità operanti; gettito imposta di soggiorno; % annunci senza codice. |
| Parità con gli alberghi | Gli hotel sostengono oneri (antincendio, classificazione, personale, controlli) che i «finti alberghi» LT eludono. | N. di edifici interi a uso turistico riqualificati come ricettivi. |
| Parità tra piccoli e grandi gestori | I property manager — anche S.p.A. esterne — schiacciano i piccoli con economie di scala e portano i profitti fuori Venezia. | Indice di concentrazione: quota di annunci gestita dai maggiori operatori. |
| Freno alla concentrazione speculativa | Dove interi edifici sono monouso turistico si perde ogni funzione urbana. | N. di unità sopra-soglia riconvertite o vincolate. |
| Gettito per la città | Parte del valore prodotto dal turismo può finanziare la residenza, ad esempio il restauro dell’ERP. | € reinvestiti nel patrimonio pubblico. |
Non perché non conti — è l’obiettivo di tutti — ma perché nessuna misura sulle LT lo produce in modo dimostrabile. Promettere ripopolamento da una norma sulle locazioni significa fissare un obiettivo che la norma non può raggiungere: è la premessa di ogni futura accusa di «fallimento». Il ripopolamento è la Parte II, ed è un problema molto più grande.
02 — Le misure, in ordine di priorità
È la misura a più alto rapporto risultato/costo, e va fatta prima di qualunque altra: un settore fuori controllo non si regola, perché ogni tetto o vincolo colpirebbe solo chi è già in regola, premiando chi è in nero.
Cosa. Incrocio automatico delle banche dati già esistenti — CIN, registro regionale L.R. 11/2013, imposta di soggiorno, dati delle piattaforme (l’esposizione del CIN negli annunci è già obbligatoria), utenze e anagrafe. Ogni annuncio senza CIN valido o con dati incongruenti genera una segnalazione automatica.
Perché ora. I dati della control room indicano un abusivismo diffuso: se confermato, significa che oggi il Comune non controlla e non rende effettive le norme che già esistono. Non serve una legge nuova per far rispettare quelle attuali.
È il cuore della proposta. Il criterio-guida è colpire la concentrazione speculativa, non il piccolo proprietario. Il criterio oggettivo è misto: numero di unità e posti-letto per nucleo familiare — non i giorni. Un limite di giorni riduce solo il reddito senza restituire case, un limite di fatturato è aggirabile in nero; unità e posti-letto sono verificabili con le banche dati nazionali, non aggirabili, e centrano il bersaglio giusto: chi accumula. I posti-letto servono a catturare i finti alberghi (poche unità grandi, molti letti). Le proprietà personali e delle società partecipate dal nucleo fanno cumulo.
Soglia d’ingresso. Un nucleo entra nel regime demoltiplicatore quando supera 5 unità in LT oppure 20 posti-letto. Sotto soglia valgono le fasce A e B, senza alcun abbattimento.
| Fascia | Dimensione in LT | Regime | Obblighi |
|---|---|---|---|
| A · Piccoli locatori | fino a 2 unità | LT libera | Solo codice fiscale. Integrazione di reddito, forma genuina di sharing economy. Nessun obbligo di residenza (evita le false residenze di chi possiede 3–4 case). |
| B · Impresa a conduzione familiare | 3–4 unità · ≤ 20 p.l. | LT come impresa | Obbligo di P.IVA e impresa a conduzione familiare; LT come attività prevalente; residenza nel Comune di Venezia. |
| C · Grandi patrimoni / società | oltre 5 unità o 20 p.l. | Quota crescente a canale residenziale | P.IVA obbligatoria; oltre soglia, quota progressiva di posti-letto instradata al canale residenziale garantito (Misura 1-bis). |
Niente muro sulla soglia — la quota parte bassa e cresce piano. Il difetto da evitare è il salto: se dalla 5ª unità scattasse subito il 40–50% a residenziale, nessuno passerebbe da 4 a 5 (dovrebbe cedere di colpo ~2 appartamenti). Per questo la quota parte da ~12% e sale per scaglioni: chi supera la soglia comincia col mettere a disposizione ~2–3 posti-letto, non due appartamenti. L’aliquota è piatta sul totale dei posti-letto ma cresce per scaglioni di dimensione: il gradino fra uno scaglione e il successivo vale pochi posti-letto, non interi appartamenti.
| Posti-letto totali del nucleo | Quota a canale residenziale | Esempio (p.l. → a residenziale) |
|---|---|---|
| ≤ 20 (≈ ≤ 5 unità) | 0% — libera | — |
| 21–40 | 12% | 24 → ~3 · 32 → ~4 |
| 41–80 | 20% | 60 → 12 |
| 81–160 | 30% | 120 → 36 |
| > 160 | 40% — tetto | 200 → 80 |
Numeri illustrativi, da calibrare sul dataset Inside Airbnb. Assunzione: ≈ 4 posti-letto per appartamento. Fra unità e posti-letto morde il vincolo più stringente. La soglia d’ingresso (qui 20 p.l.) è un parametro: abbassandola a 16 p.l. l’obbligo scatta già a ~4 unità.
Quanto libera, davvero — quantificato sui dati Inside Airbnb (perimetro Isole, intere case/appartamenti, raggruppando per host):
| Snapshot | Intere-case LT (Isole) | Host sopra soglia | Unità gestite da loro | ≈ appartamenti a residenziale |
|---|---|---|---|---|
| dic 2021 | 4.990 (2.626 host) | 161 | 1.711 (34%) | ~470 (~2.040 p.l.) |
| 2026 | 5.706 (2.804 host) | 163 | 2.171 (38%) | ~600 (~2.440 p.l.) |
È la parte che fa la differenza fra un tetto che produce case chiuse e uno che produce affitti veri. Il proprietario sopra-soglia non affitta al privato — con il rischio morosità e la trafila che oggi lo dissuadono — ma al Comune, o a un’agenzia comunale per la casa, che garantisce il canone, seleziona l’inquilino, riscuote e si assume il rischio. In cambio, uno sgravio al proprietario.
Non è un’invenzione. È il modello già operativo di Milano Abitare (agenzia del Comune di Milano) e analoghi a Bologna: fondo di garanzia che copre fino a 18 mensilità di morosità, selezione dell’inquilino, contratto e certificazione, più i benefici fiscali del canone concordato.
Lo «sgravio sul compenso» ha due livelli. La cedolare secca al 10% sul canone concordato è già legge nazionale — il Comune la eredita, non deve inventarla; lo sgravio IMU (Misura 2) è invece la leva che il Comune ha in mano.
Il tetto al numero di unità in LT e il cambio di destinazione d’uso oltre soglia rientrano nel potere che l’art. 37-bis del DL 50/2022 (emendamento Pellicani, conv. L. 91/2022) attribuisce al solo Comune di Venezia: fissare «limiti massimi e presupposti per la destinazione degli immobili residenziali ad attività di locazione turistica breve», nel rispetto di proporzionalità, non discriminazione e rotazione, e con riguardo per chi ha una sola unità (coerente col favore per le fasce A/B). La Corte Costituzionale n. 186/2025 ha confermato che vincolare la destinazione d’uso e imporre obblighi alle attività ricettive è legittimo — non viola gli artt. 41 e 42 Cost. — quando persegue l’utilità sociale di limitare l’overtourism e «garantire un’offerta sufficiente ed economicamente accessibile di alloggi». Il canale garantito è solido perché volontario e già esistente (Milano Abitare).
Il punto da maneggiare con prudenza è l’obbligo secco di «locare a residenti», e ancor più di locare al Comune: costringere un privato a concludere un contratto tocca l’ordinamento civile (competenza statale) e sfiora la requisizione. Per questo la proposta è costruita come limite + incentivo, non come costrizione: sopra-soglia quelle unità non possono più essere LT (puro limite, coperto), e per usarle il proprietario sceglie tra un uso non-turistico e il canale garantito, reso così conveniente da essere l’opzione razionale. Stessa sostanza, fianco molto meno scoperto.
Il bastone senza carota produce sfitto e vendite, non residenti: a Venezia l’affitto lungo rende circa il 3,5% lordo — «come i BOT», ma con rischio e manutenzione. Bisogna rendere conveniente ciò che si obbliga a fare. Ai proprietari che destinano unità a residenziale a canone concordato — in proprio o tramite il canale garantito (Misura 1-bis) — uno sgravio IMU significativo (nell’ordine del −40%) sulle unità vincolate, estendibile a chi lo fa volontariamente. Lo sgravio IMU è la leva comunale; si somma alla cedolare secca al 10% sul canone concordato, già prevista dalla legge nazionale.
Gli edifici interi con tutte o quasi le unità a uso turistico, gestiti di fatto come strutture ricettive, devono assumerne la destinazione d’uso e i relativi obblighi (antincendio, classificazione, autorizzazioni, personale). È l’unico caso in cui il cambio di destinazione d’uso ha senso: non applicato al singolo appartamento del piccolo proprietario, ma al paralbergo mascherato.
03 — Cosa non proporre
La campagna «Alta Tensione Abitativa» propone concessione comunale a un singolo appartamento per proprietario, limite di 120 giorni (riducibile a 90), oltre i quali cambio di destinazione d’uso. La respingo, con lo stesso criterio che applico alle mie proposte.
In sintesi. L’A.T.A. sbaglia leva (i giorni invece della concentrazione) e obiettivo (vende come ripopolamento ciò che non lo produce). La proposta qui sopra usa la leva giusta — le unità per nucleo — per l’obiettivo giusto: equità, legalità, freno alla speculazione.
04 — La domanda vera
La domanda vera non è «come riduciamo le LT», è: chi vogliamo che venga a vivere stabilmente a Venezia, per fare cosa, a quali condizioni? Finché non c’è una risposta — nemmeno un sondaggio serio è mai stato fatto — ogni misura sull’offerta rischia di non incontrare alcuna domanda. E i segnali di domanda debole esistono: 293 domande ammesse a un bando ATER a canone agevolato in centro storico non sono un «bagno di folla» per una politica di ripopolamento.
Credere che creare offerta generi domanda. A Venezia la casa è un bene di lusso su mercato internazionale: liberare case non fa automaticamente scendere i prezzi né arrivare abitanti — negli anni ’80–’90 interi palazzi restavano chiusi, con un mercato residenziale già asfittico.
05 — La leva vera
Le tre direzioni strategiche, in ordine di peso.
È la causa profonda per cui le case non tornano al residenziale: l’affitto lungo rende quanto un titolo di Stato, ma con rischio, sfitto e manutenzioni più care che in terraferma. Finché è così, togliere le LT produce vendite e case chiuse, non affitti. Le leve possibili — da studiare — sono fiscali (IMU e cedolare differenziate) e di garanzia: agenzie per la casa sul modello di Milano e Bologna, che si interpongono tra proprietario e inquilino garantendo contro la morosità.
Il turismo è oggi quasi l’unico business possibile — la pandemia l’ha dimostrato — ed è a basso valore aggiunto. Riportare lavoro qualificato — cultura, ricerca, industria verde a Marghera, servizi — è la condizione perché qualcuno con reddito voglia e possa vivere qui. Senza lavoro non c’è residenza, con o senza LT.
Vivere a Venezia richiede una motivazione forte — «bella, ma non ci vivrei» circola da decenni. Dipende da scuole, sanità, trasporti, manutenzione urbana: non dal prezzo delle case soltanto.
06 — L’orizzonte
L’unica prospettiva strutturale che riesco a immaginare è una città più ampia e policentrica, costruita attorno alla laguna e non divisa rigidamente tra «centro storico» e «terraferma»: una venezianizzazione della gronda lagunare, tenuta insieme da trasporti rafforzati. Non è una misura, è un orizzonte — e richiede un approfondimento autonomo. Ma serve a spostare il discorso da «difendere gli ultimi residenti del centro» a «progettare la città lagunare dei prossimi trent’anni».
È un’idea discussa: c’è chi preferisce rafforzare i trasporti senza l’ambizione della gronda. La propongo come direzione da approfondire, non come tesi chiusa.
07 — Il metodo
Vale per queste proposte come per quelle altrui. Prima di attuare, dichiarare:
E impostare le politiche come esperimenti seri: assunti verificati prima, protocollo di test, risultati attesi dichiarati, verifica dopo. Non «secondo me funziona, da qualche parte bisogna cominciare»: così si rischia di danneggiare un’economia reale — l’indotto e le centinaia di posti di lavoro veneziani legati al settore — senza ottenere in cambio il ripopolamento.